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公司融资-富力所持有的酒店资产将进一步提升其资产管理及资本运营的能力

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90家酒店機構估值遠高於賬麵價值

富力為何堅決擴大酒店布局?眾所周知,酒店黃金收穫期是開業后6-20年,高端酒店市場正處於發展起步階段,市場空間巨大,已經跑在最前面的富力,只要不斷優化管理,就可以佔據該領域的龍頭地位。

富力通過併購酒店,以最快的速度實現了彎道超車和卡位,為自己贏得了頭部陣營的門票,如果這一併購規模自建需要15-20年。

收購之後,富力酒店管理規模優勢突顯,也因此成為「全球最大的豪華酒店業主」。目前,富力90間運營中的酒店裡,總建築面積超395萬平方米,房間數為27173間,包括奢華品牌10家、超高端品牌32家、高端品牌43家以及超中端品牌5家。酒店板塊的定位整體趨向中高端。

酒店資產是良好的「現金流奶牛」

事實上,優質的酒店資產,對於投資者而言是一種「硬通貨」。因其具有良好的保值、增值功能,既可以長期持有,在需要現金時又可以將其用於融資。而且,酒店資產是良好的「現金流奶牛」,每年帶來的穩定收入及現金流在某種程度上也可以平衡宏觀環境波動給公司帶來的不確定性。

相比跨行業的多元化,通過酒店開啟多元化戰略對房企來說更加駕輕就熟,這也是綠地、金茂、龍湖等房企紛紛搶灘酒店市場的原因。而富力已在此賽道搶佔先機。據機構發佈的2019年中國酒店集團規模50強中,富力排名13、萬達排名14、碧桂園排名16、綠地排名32、世茂排名39。 從中不難看出,在所有布局酒店的房企中,富力排名第一。

2015年至2017年期間,富力集團酒店板塊收益按複合增長率29%,增長至人民幣23.75億元。有着卓越的經營表現的包括廣州富力麗思卡爾頓酒店、廣州富力君悅大酒店和北京富力萬麗酒店等豪華酒店,均位於一線城市核心CBD區域。

在2017年,富力酒店板塊引起極大關注,當年,富力以6折的價格189.88億元收購了萬達74家酒店。雖有部分是下沉到三四線城市,但這些城市均具有較高的人口基數和極強消費能力,保證了酒店資產的利用率和持續盈利能力。

對於房地產企業而言,公司價值的高速增長是企業存在的目標,具有穩健的現金流是保證公司得以生存根本。富力的酒店板塊為集團提供了源源不斷的穩定現金流,因此成為業務生態圈一個重要的環節,以及經營的核心組成部分。

在酒店資產管理的過程中,每可售房收入是衡量飯店客房經營水平和投資回報的一項重要指標。富力酒店板塊每可售房收入的同比優於全國,在2019年中國內地整體酒店的每可售房收入進入負增長的情況下,富力酒店板塊資產包總體每可售房收入基本保持了與去年同期一致的水平。

在2019年,儘管國內經濟形勢下行,全國旅遊人數仍預計突破60億人次,增速超過國內生產總值。在這樣的大趨勢下,高端酒店保持資產交易活躍。而富力作為「全球最大的豪華酒店業主」也是直接受益者。據悉,未來,富力酒店仍會進一步探索跨界合作。在通過互聯網+的概念來實現線上線下的聯動的同時,也在探索與其他行業產業共同構建跨產業聯動空間。

為了發揮酒店資產優良的價值以實現保值增值,富力集團引進先進優質的服務理念。聘請萬豪、凱悅、希爾頓等國際一流酒店管理團隊。並在酒店行業內擁有着良好的口碑,多年來獲得各類最佳酒店業主獎。

2019年1-6月,富力酒店板塊經營凈利潤(NOP)較去年同期增長7%。優質的資產與優良的經營現金流,使富力酒店成為資本市場中所青睞的穩健資產。

富力酒店的保值增值在數據上的表現更為直觀。截至2019年6月,根據第三方評估機構估算,富力運營中90家酒店市場估值近520億,較整體酒店資產賬麵價值高34%。

剛剛過去的2019年,不是房地產最好的時期,但也不一定是最壞的時期。有一點可以肯定,隨着房地產靠土地溢價獲利的終結,房地產已由單一投資的時代轉向多元布局,比如造車、開拓區塊鏈業務等。與跨界相比,富力則駕輕就熟地通過酒店開啟多元化戰略。2017年,富力集團以189.88億元收購萬達74家酒店,成為「全球最大的豪華酒店業主」。這一布局令其搶佔酒店賽道先機的同時,更助力拓寬融資渠道。

大手筆布局酒店板塊早在2004年,富力集團就涉足酒店板塊。通過常年積累的區位開發經驗,富力酒店大多選擇在中國一、二線城市與核心樞紐城市,而且均處於核心區域。酒店資產在與周邊區域聯動和開發后,形成區域地標性建築,隨之得以不斷增值。

在2017年大力布局酒店之後,富力仍有計劃進一步擴大酒店規模。富力集團董事長李思廉在2018年度業績會上表示,「目前富力有十幾間酒店在建,兩年內公司酒店數量會增加到100間左右。」

眾所周知,經營狀況正常的酒店具有穩定的現金流,是優質的經營性貸款資產。富力在酒店業務上的布局,能夠作為其經營性貸款的融資主體,幫助拓寬融資渠道,進一步提升及多元化資產證券化業務。

併購萬達酒店之後,富力酒店板塊收益持續保持着穩健增長。2018年,富力酒店板塊營業額由2017年的人民幣23.8億元增至70.3億元。隨着酒店營業額增長,富力所擁有酒店的經營凈利潤(不包括融資成本及折舊)增加181%,酒店資產持續平穩的為富力帶來收益。 在2019年上半年,酒店運營收入達33.7億元,經營凈利潤增長7%至6.3億元。

萬豪國際酒店集團是全球酒店行業巨頭,作為富力集團酒店管理多年的合作方,萬豪集團高級副總裁林聰認為:「富力現在是亞太地區持有高檔和豪華酒店物業數量最多的業主,也是萬豪中國區最大的合作夥伴之一。雙方的合作基於互相尊重、信任以及專業。」

據了解,富力已適當挑選部分酒店資產進行資產證券化運作,並向上海交易所申報了酒店類REITs項目。未來國內公募REITs推出后,富力所持有的酒店資產將進一步提升其資產管理及資本運營的能力。與此同時,亦可如希爾頓集團一樣,探索資本市場直接投資。

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